はじめに
プロのアニメオタクを自称している私だが、その観点や評価には一定の妥当性がある事を自負している。しかしながら今回は不動産に関わる話だ。不動産については完全究極初心者ラーバモス（攻500・守400）だ。私の書くコメントや思想が、どこまで意味を持つかは分からない。要するに、情報は参考にしても私のコメントはアテにしないで欲しい。
ついでに言うと、今回は”家を持つこと”に対する感情的な価値は完全に無視して議論をする。「子供には変わらず帰る家がある事が良い」とか「一つの街に根付くことで得る物」なんて話も全くもって否定しないが、今回は『家を買って』『家を売る』ことを大前提としたムーブする。
私の記事は別として、newspicksの以下の企画を是非見て欲しい。
2 Sides | 30代の選択「持ち家vs賃貸」ついに決着！？ (newspicks.com)
不動産投資のプロと株式投資のプロが議論を行うものだ。見たのが相当前なので内容は忘れてきているが、最終的には「目利きが出来る人の指導の下、環七の内側の物件なら不動産投資価値がある」という、一般人のほとんどが超えられない高いハードルが結論として出来上がっていた。
ちなみに私個人は賃貸論者であったが、若干家を買ってしまっても良いのでは？という論調に傾倒してきている。育休中の奥さんが働いてくれさえすればレアメタルナイトくらいの戦闘力が出るようになったからだ。
概要
今からSUUMOが良く駅に置いている無料雑誌の中身を見ていく。この雑誌自体はどうでもいいマンション情報が個別に乗っているが、初心者にも見やすい企画がある。
それが今回紹介する東京都価格MAPだ。SUUMOが言っているレギュレーションを含めて以下に示すよ。
・過去２年間の新築マンション70㎡の価格を記載
・上記情報を2020年版と2022年版を用意
要するに丸2年間をあけて取得した情報を見比べて、どこが買いなのかを見極めようという企画だ。不動産のプロが見たら鼻で笑われそうな企画だが、真実は誰にもわからないはずだ。
70㎡ってのは3LDKくらいのもので子供二人と生活しても支障のない広さだ。実際買うとなってもこれより広い家を買う事はあまりないんじゃないだろうか？今回は新築マンションを対象として話をすすめるよ。一軒家については最後にまとめて書くこととする。
山手線の内側
まずは神々の領域、inside of Yamaoite-senだ
↓2年でこうなったよ
目立つのは目黒と浜松町の4000~5000万upだ。最近じゃ多くの分野で”金持ちから金をとるスタイル”と”安く多く売るスタイル“で二極化が激しいらしい。なのでこのエリアはラグジュアリー路線が極まっているのかもしれない。そうでもないとここまで値段が変わらないだろう。
ちなみに1億ちょっとのローン返済はこんな感じ。600万が2人で買えるなんて大したことないんだな？貯金も車もほとんど諦めることになりそうだが、、、600万って月の手取り30万くらいだと思うんですけど二人合わせて、35/60万が家賃って無理し過ぎなのでは？このシミュレーションの世帯年収は当てにならない気がしてきたぞ。
流石は神々の領域。買える物なら買ってみろと言う感じだ。値段が落ちる心配はまずないだろう。さすがは金持ちが金持ちになる資本主義社会。これを買える人たちはほぼ損をしないなんて弱肉強食が過ぎるだろう。
東京南エリア
↓2年でこうなったよ
次に南エリアを見ていくよ。右上から中央上をみていくと、桜新町が1500万近く高くなり、何処か知らないが喜多見というエリアもかなり高額に。
ちなみに7500万の返済はこれくらい。月々25万円なら600万カップルが共働きなら車も貯金もできるかもしれない。賃貸で25万だとドブに捨てている感がえげつないが、家を買ってしまった方が良いかもしれない。7500万もすれば将来的に売れるエリア・立地を買うこともできるだろう。
町田まで行けば別の国のような気がするが、ここ数年で価格は動いていない。たまプラーザ-溝の口間はこれからも上がるだろう。職場がこの辺なら便利だしね。グランベリーモールができた南町田は大して価格は上がっていないようだ。
左下では横浜に近いエリアでもほぼ変わらず。右下川崎方面でもほぼ動きは無い。都心以外はもうびくともしません。って感じなのだろうか。彼らでこのザマということは他の地方都市を見る必要はなさそうだ。
ちなみに編集部は鶴見や武蔵新城をオススメしていた。ひとつ出れば武蔵小杉や川崎などがあり、お買い得との事だ。このエリアの5000万円程度の物件であれば返済額は月々15万円程度、現実的な数字になってきた。
同じ観点で行けば高津とか宮前平とかイマイチなんだろうか？住んだことは無いが悪い場所ではないと思うが、ただし田園都市線は通勤で使う気になれない。
編集部は「大きめの街の一つ隣はオススメ！」と言っているが、頼りの武蔵小杉や川崎ですら横ばいなのに”その周辺の街”が今後も価値が上がるかと言うと疑問だ。神奈川県の人口ら2020年前後の900万人がピークと言われている。この人口が減っていく社会で正しい読みをして行きたい。
東京西エリア
↓2年でこうなったよ
続いて西エリアをみていくよ
や、安い、、、！？なんか南エリアより安そうに見えるぞ。内陸で地盤が良いとか言いそうなのだが。これには言うまでも無くからくりがある。東京都エリアは横にでかいのだ。A4用紙2枚に強引に収めているためこういう事が起きているだけだ。
まずどう考えても高いのが名門中央線エリア。住みたい街ランキングの吉祥寺も8000万は超えているのだろう。
所沢は価格がダダ下がりして近所の久米川？は再開発されているのか黄色い文字に進化している。
右上を見ると武蔵浦和は価格がバカ上がりして、浦和から川口までは調子良く価格が上がっている。18年前後にこのエリアに家を買った友人が４，５人いた気がするが、納得の需要の高さだ。買ったもん勝ちだったこともあり彼らは良き判断だったのだろう。あとはその物件をいつ手放すかだ。
ちなみに、編集部のオススメは府中。なんでも揃っている感じはありそうだ。住んだことないし都心から遠すぎて週2回の出社も億劫になるレベルだ。最初に出れるのが新宿というのも具合が悪い。個人的にあの町は駅の構造から飲食店まで片っ端から好きじゃない。
東京東エリア
↓2年でこうなったよ
最後はみんな大好き東エリアを見ていくよ。
中高を南エリアで過ごし、大学を西エリアで過ごし、会社員になってからは東エリアのプロになった私が言うが、東エリアは良いぞ。埋立地ガーとか海抜何ｍデーと言われると辛いという弱点はあるが。
南砂町はマンションが乱立しており独特の景観になっている、古くからの団地も並んでいたりと異色のエリアだ。月島・豊洲・勝どきなんてのは一般人の手には出ない価格になってしまった。
浅草や三ノ輪なんてエリアもどんどん価格が上がり、少し右に目をやると小岩から本八幡まで色が変わるレベルに高くなっている。
南エリアや西エリアより露骨に価格が高くなっている。船橋は6000万と高いがその周辺は据え置きの様だ。これは川崎とか溝の口の時にも見えた傾向だ。
夕方のニュースで新築エリアとして紹介されていた浦和美園は逆に下がっている。遠いからね都心から。この辺に職場があるなら楽園になりそうだが、、、
君の眼には何が見えたのか
ここまで事実ベースの数字だけ追ってきたわけだが、タイトルの通り”家を買ってみるとしたらどうするか”を書いてみよう。
あたい・・・千歳船橋で6000～7500万くらいのマンション買う！！
はい、急に雑に結論をだしてみました。いくつか理由を書いてみたよ。
・子供は友達の影響を受けすぎる、高校時代を振り返っても世田谷は平和だった
・最悪は何かを考えると「買った家が洪水で流れる」とか「地盤沈下で傾く」とかそういう事かと思う。そのリスクが小さいエリアが好ましい
・実家に近い事（結局これ）
こんなもんではあるが、価格が下がらない事と売るときに需要がありそうなことは大前提だ。
少し価格を下げて5000万で探すならば、西川口、戸田公園、仙川、平井、西船橋、青砥なんてのも候補になるだろう。住んだことない街に家を買うのは勇気がいるので一度引っ越して2年ほど賃貸で暮らしてみたいが。
あ、今回家を買うことにしてみた時の結論。なので実際に千歳船橋で物件探し始めるわけじゃないヨ。
足がフロアにくっついちゃってなんだか可哀想
さっきからもう思考が動いていないよ？フロアに張り付いちゃってなんだか可哀想。転職の心配もあるんだし、家買うの諦めたら？
子供とか転職とか一生このまま働くのかとか考え出すと身動きがとれなくなってしまうので気をつけろ。
僕たちの足りない頭ですべての変数を頭の中で持ちながら、自分の行動を決めていくことは出来ないぞ。「家を買う」と決めて「東京南エリアで買う」と決めて、「千歳船橋で買う」と決めて、「この物件のこの部屋を買う」と決めていくのだ。
情報収集してから決める、なんて言ってたら情報収集している内におじいちゃんになっちゃうぞ☆
あとがき
あとがき①
不動産業の友人もよく言っているが一軒家に比べるとマンションのほうが売りやすいらしい。色々な要因はあるのだろうが、これはほとんど立地の問題なのだろうな。いやよくは知らんのだけれど。
あとがき②
「賃貸で15万より家を買って15万返済の方が良い家に住める。」一見事実っぽいが微妙だ。新築を買った瞬間も返済は15万だが、29年住んだ後も15万円返済は変わらない。購入したものは価値が下がっていく事を踏まえればこの発想の妥当性と一度向き会えるはずだ。
あとがき③
不動産ダイアモンドさんが書いている武蔵小杉の土地の価格遷移予想なんてのも見ると面白かったぞ。
最後まで見て頂きありがとうございます。画像が小さいから携帯だと見辛い事この上ないな。
不動産の記事って所詮セールスマンの記事だから結論は「今買え・相談に来い」になってる気がし読む気にならないんだよね。
不動産の価格は確実に下がっていく。なので下がらない物件を気合で買うか。暴落する前に手放すか。
この結論が変わることはなさそうだ。デッドストックと呼ばれる空き家問題を処理できる法律や仕組みでも出来たら不動産価格は変わりそうだ。
おわり。
